Es gibt viele gute Gründe für den Immobilienkauf. Viele Menschen möchten sich den Traum vom eigenen Heim verwirklichen und wünschen sich ein Haus mit Garten. Keine Miete mehr zahlen zu müssen, spricht ebenfalls für ein Eigenheim. Immobilien sind krisensichere Geldanlagen und können als Altersvorsorge dienen. Wer eine Immobilie nicht selbst bewohnt, erzielt mit den Mieteinnahmen ein regelmäßiges Einkommen.
Der Kauf einer Immobilie ist mit hohen Kosten verbunden. Neben dem Kaufpreis fallen weitere Kosten an. Wichtig ist daher die Planung des Budgets und der Finanzierung für den Immobilienerwerb. Immobilienkäufer sollten sich gründlich überlegen, welche Art von Immobilie sie suchen und worauf es ihnen bei der Lage ankommt. Schließlich ist der Zustand der Immobilie ein wichtiger Aspekt für die Kaufentscheidung. Nicht immer ist eine Immobilie ihr Geld tatsächlich wert, da sie mitunter stark sanierungsbedürftig ist. Vor dem Kauf sollten sich potenzielle Immobilienkäufer mit der aktuellen Lage auf dem Immobilienmarkt und mit den Preisen vertraut machen.
Der wichtigste Tipp: Ein professioneller Bausachverständiger bietet Unterstützung beim Kauf von Immobilien und begleitet potenzielle Käufer zu den Besichtigungsterminen. Er schätzt den Zustand des Objekts ein, erkennt Mängel und informiert auch darüber, mit welchen Sanierungskosten Käufer rechnen müssen.
Potenzielle Immobilienkäufer sollten zunächst prüfen, ob sie sich eine Immobilie überhaupt leisten können. Da es eine Investition in die Zukunft ist, muss der Kauf gründlich überlegt sein. Dabei kommt es auf Art, Größe, Ausstattung und Lage der Immobilie an. Die Immobilie muss zu den persönlichen finanziellen Verhältnissen passen und finanzierbar sein. Ein Blick in den Immobilienteil von Tageszeitungen und auf Immobilienportale im Internet informiert darüber, mit welchen Preisen potenzielle Käufer rechnen müssen.
Die Finanzierung der Immobilie muss geplant werden. Eigenkapital reicht nur selten aus, um eine Immobilie vollständig zu finanzieren. Auch wenn die Möglichkeit der Finanzierung ohne Eigenkapital besteht, ist sie nicht sinnvoll. Sie ist mit einer hohen Darlehenssumme, einer langen Laufzeit des Kredits und hohen Zinsen verbunden. Eigenkapital muss jedoch auch bei der Finanzierung ohne Eigenkapital vorhanden sein, denn es dient als Sicherheit beim Immobilienkauf und als Reserve für unvorhergesehene Ausgaben. Als Faustregel gilt, dass mindestens 20 bis 25 Prozent des Kaufpreises der Immobilie aus eigenen Mitteln finanziert werden sollten.
Bei der Planung der Finanzierung werden monatliche Einnahmen den monatlichen Ausgaben gegenübergestellt. Dabei sind auch Ausgaben zu berücksichtigen, die nicht jeden Monat anfallen, beispielsweise die Kfz-Versicherung oder die Hausratversicherung. Bei der Festlegung der Kreditraten sollten Immobilieninteressenten daran denken, in jedem Monat noch genügend Geld für unvorhergesehene Ausgaben, aber auch für Urlaub, Freizeitgestaltung und andere Wünsche zurückzubehalten. Die monatlichen Tilgungsraten sollten nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen.
Nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die mit dem Immobilienkauf anfallenden Nebenkosten können finanziert werden. Welche Nebenkosten anfallen und wie hoch sie sind, hängt von verschiedenen Faktoren ab.
Bei jedem Immobilienkauf fallen die folgenden Nebenkosten an, die insgesamt ungefähr 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können:
Notarkosten, ca. 1,5 Prozent
Grundbuchkosten, ca. 1,5 Prozent
wenn ein Makler beteiligt ist, 3,57 bis 7,14 Prozent Maklercourtage
Grunderwerbssteuer, abhängig vom Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent
Zusätzlich können weitere Nebenkosten anfallen, abhängig vom Zustand der Immobilie:
Sachverständigengebühren
Kosten für Baugenehmigungen
Versicherungen
Baudarlehen
Nach dem Kauf der Immobilie sollten Immobilienbesitzer Rücklagen für die Instandhaltung bilden. Experten empfehlen, pro Quadratmeter Wohnfläche jährlich mindestens einen Euro zurückzulegen.
Bei der Immobilienfinanzierung wird zumeist das Annuitätendarlehen gewählt, das durch monatlich gleich hohe Raten gekennzeichnet ist. Die Raten setzen sich aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen. Zu Beginn der Finanzierung überwiegt der Zinsanteil an den Raten, während am Ende der Tilgungsanteil überwiegt. Ein Annuitätendarlehen ist gut planbar.
Bei einem Annuitätendarlehen wird zumeist eine Zinsbindungsfrist festgelegt, in der sich der Sollzinssatz nicht verändert. Der Sollzinssatz ist abhängig von der marktüblichen Zinssituation zum Darlehensabschluss. Unabhängig davon, wie sich die Zinsen am Markt verändern, bleibt der Sollzins während der Zinsbindungsfrist konstant. Am Ende der Zinsbindungsfrist verbleibt bei einem hohen Darlehen eine Restschuld, für die eine Anschlussfinanzierung erforderlich ist.
Ein Volltilgerdarlehen wird seltener für die Immobilienfinanzierung gewählt. Wer sich für ein Volltilgerdarlehen entscheidet, ist am Ende der Darlehenslaufzeit schuldenfrei. Das Volltilgerdarlehen wird ebenfalls in monatlich gleichbleibenden Raten zurückgezahlt. Der Nachteil besteht in höheren Monatsraten, da es darauf ankommt, am Ende der Laufzeit schuldenfrei zu sein.
Wer sich für ein Annuitätendarlehen entscheidet, muss sich bei der Planung des Darlehens über die Zinsbindungsfrist, die Tilgung und die Anschlussfinanzierung Gedanken machen. Dabei spielt die aktuelle marktübliche Zinssituation eine Rolle.
Festlegung der Zinsbindungsfrist
Bei der Wahl der Zinsbindungsfrist kommt es auf die aktuelle Zinssituation an. Sind die Zinsen für Immobilienkredite niedrig, können sich Immobilienkäufer mit einer möglichst langen Zinsbindungsfrist langfristig günstige Zinsen für das Annuitätendarlehen sichern. Werden allerdings hohe Zinsen für Immobiliendarlehen erhoben, sollte die Zinsbindungsfrist möglichst kurz gewählt werden. Bei der dann erforderlichen Anschlussfinanzierung kann sich die marktübliche Zinssituation bereits stark verändert haben. Die Zinsbindungsfrist kann bei günstigen Zinsen abhängig von der Höhe des Darlehens über 10 bis 15 Jahre gewählt werden.
Wahl des Tilgungssatzes
Mit der Tilgung wird das Darlehen zurückgezahlt. Um möglichst schnell schuldenfrei zu sein und Zinskosten zu sparen, wird eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 bis 3 Prozent empfohlen. Die Restschuld für die Anschlussfinanzierung verringert sich mit einer höheren Tilgung.
Wahl der Anschlussfinanzierung
Rechtzeitig vor dem Ablauf der Zinsbindungsperiode sollten sich Immobilienbesitzer überlegen, welche Anschlussfinanzierung sie wählen. Zumeist bietet die Bank, bei der das aktuelle Darlehen läuft, eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Konditionen an. Es ist aber auch möglich, für die Restschuld eine Umschuldung zu einer anderen Bank vorzunehmen, wenn die Konditionen dort günstiger sind. Eine weitere Möglichkeit ist das Forwarddarlehen, mit dem sich Darlehensnehmer schon einige Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsperiode günstige Zinsen bei einem anderen Kreditinstitut sichern können. Das Kreditinstitut verlangt jedoch für die Zeit vor der Tilgung des Forwarddarlehens eine Bereitstellungsgebühr.
Für die Finanzierung einer Immobilie können Immobilienkäufer mehrere Möglichkeiten miteinander kombinieren. Wer einen Bausparvertrag hat, kann zusätzlich zum Immobiliendarlehen von der Bank ein Bauspardarlehen aufnehmen. Darüber hinaus gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten, die an bestimmte Auflagen gebunden sind.
Ein Förderdarlehen der KfW wird zu günstigen Konditionen gewährt. Die KfW gewährt auch einen Tilgungszuschuss. Das Wohneigentumsprogramm KfW 124 ist eine solche Förderung für selbst genutzte Immobilien. Zusätzlich können Förderdarlehen für den barrierefreien Umbau oder die energetische Sanierung beansprucht werden.
Eine Möglichkeit der Förderung für selbst genutzte Immobilien ist auch Wohnriester. Für diese Altersvorsorge zur Förderung von Wohneigentum gewährt der Staat jährliche Zuschüsse. Vor allem für Familien mit Kindern eignet sich Wohnriester, da Zulagen für Kinder gewährt werden.
Potenzielle Immobilienkäufer haben zumeist konkrete Vorstellungen von ihrer Wunschimmobilie. Wer die Immobilie nicht selbst nutzen möchte, entscheidet sich für ein Renditeobjekt. Dabei kommt es darauf an, dass die Immobilie für potenzielle Mieter attraktiv ist.
Bestandsimmobilie oder Neubau: Wer nicht selbst bauen möchte, kann sich zwischen einer Bestandsimmobilie oder einem Neubau entscheiden. Eine Bestandsimmobilie mag günstiger im Kaufpreis sein, doch oft sind umfangreiche Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen erforderlich. Baumängel sind oft nur schwer erkennbar. Bei einem Neubau sind solche Sanierungsmaßnahmen nicht erforderlich. Neubauten entsprechen den aktuell geltenden Energieeffizienzstandards.
Haus oder Eigentumswohnung: Familien, die viel Platz benötigen, möchten sich den Traum vom eigenen Heim erfüllen und entscheiden sich zumeist für ein Haus mit Garten. Wer lediglich nach einer Wohnung sucht, um keine Miete mehr zu zahlen, und kein Interesse an einem Grundstück hat, wählt eine Eigentumswohnung. Eigentümer von Eigentumswohnungen müssen zumeist in eine Eigentümergemeinschaft eintreten und ein monatliches Hausgeld zahlen.
Energieverbrauch: Der Energieausweis informiert über den Energiebedarf einer Immobilie. Für den Verkäufer einer Immobilie ist gesetzlich vorgeschrieben, dass er dem Käufer einen Energieausweis vorlegt. Der Energieausweis informiert auch darüber, ob eine energetische Sanierung erforderlich ist.
Lage: Einer der wichtigsten Aspekte beim Immobilienkauf ist die Lage. Das kann abhängig von den persönlichen Bedürfnissen eine zentrale Lage in der Stadt, eine ruhige Lage am Stadtrand, aber auch ein Einfamilienhaus auf dem Land sein. Eine verkehrsreiche Straße in der Nähe, Industrieanlagen, aber auch die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln und die allgemeine Infrastruktur haben Einfluss auf den Preis einer Immobilie. Immobilien auf dem Land sind zumeist günstiger als in der Stadt, allerdings kommen auf Berufspendler höhere Mobilitätskosten zu.
Um schnell die passende Immobilie zu finden, können potenzielle Immobilienkäufer mehrere Kanäle nutzen. Im digitalen Zeitalter haben sich Immobilienportale im Internet bewährt. Es gibt jedoch noch weitere Möglichkeiten:
Immobilienangebote in Tageszeitungen: Vor allem in den Wochenendausgaben der großen Tageszeitungen sind zahlreiche Immobilienangebote zu finden. Die Informationen über die Immobilien sind jedoch oft nur knapp. Eine gute Auswahl an Immobilien bieten auch Immobilienmagazine.
Maklerbüros: Potenzielle Käufer können sich direkt an einen Makler wenden, um die passende Immobilie zu finden. In den Maklerbüros gibt es zumeist zahlreiche Aushänge, die über aktuell verfügbare Immobilien informieren. Auch bei Banken und Versicherungen sind mitunter Kaufangebote für Immobilien zu finden.
Immobilienportale im Internet: Die größte Auswahl an Immobilien ist auf den Immobilienportalen im Internet zu finden. Die Immobilienportale bieten zudem gute Vergleichsmöglichkeiten und Orientierungshilfen über die aktuellen Immobilienpreise. Mit Filtern können Interessierte die Suche nach Art der Immobilie, Lage, Größe etc. verfeinern. Zumeist sind schon ziemlich ausführliche Beschreibungen und Fotos zu den Immobilien vorhanden.
Social Media: Wer auf Social-Media-Kanälen aktiv ist, kann auch dort Immobilienangebote finden.
Wer nicht lange nach einer Immobilie suchen und möglichst schnell zum Eigenheim kommen möchte, kann einen Makler beauftragen. Der Makler hat einen guten Überblick über den Markt und verfügt über eine umfangreiche Expertise, doch erhebt er eine Maklercourtage. Auch Immobilienangebote auf Immobilienportalen im Internet laufen zumeist über einen Makler.
Immobilieninteressenten, die einen Makler mit der Suche beauftragen, schließen mit dem Makler einen Vertrag ab. Der Makler muss über das Widerrufsrecht informieren. Interessenten können innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss ohne Angabe von Gründen vom Vertrag zurücktreten.
Wichtig: Die Maklerprovision muss nur dann gezahlt werden, wenn tatsächlich ein Kaufvertrag für eine Immobilie zustande kommt.
Hat ein potenzieller Käufer die passende Immobilie gefunden, vereinbart er einen Termin zur Besichtigung. Der Makler nimmt an der Besichtigung teil, wenn er vom Verkäufer oder Käufer beauftragt wurde. Ein Bausachverständiger kann vom potenziellen Käufer beauftragt werden, um zu beraten, ob der Kauf tatsächlich sinnvoll ist. Damit sich der Immobilienkauf nicht als Fehlkauf erweist und nicht mit hohen Folgekosten für die Sanierung verbunden ist, sollten potenzielle Käufer bei der Besichtigung die folgenden Aspekte beachten:
Wer eine passende Immobilie gefunden hat, sollte erst dann einen Kaufvertrag abschließen, wenn die Finanzierung gesichert ist. Der Kauf kann mit dem Abschluss eines Vorvertrages oder einer Reservierungsvereinbarung abgesichert werden. Nach dem Abschluss einer solchen Vereinbarung können die Finanzierung geklärt und die restlichen Formalitäten erledigt werden.
Ein Vorvertrag sichert dem Käufer die Immobilie zu, während er den Verkäufer davor geschützt ist, dass der Käufer kurzfristig von seiner Entscheidung zurücktritt. Mit der Unterschrift unter dem Vorvertrag verpflichten sich beide Seiten zum Abschluss des Kaufvertrags. Der Vorvertrag muss vom Notar beurkundet werden und enthält eine Schadensersatzklausel. Kann eine Partei den Kaufvertrag nicht einhalten, muss sie an die andere Partei eine bestimmte Summe zahlen.
Beim Kauf der Immobilie über einen Makler kann eine Reservierungsvereinbarung unterschrieben werden. Dem Käufer wird zugesichert, dass die Immobilie innerhalb eines festgelegten Zeitraums nicht an einen anderen Interessenten angeboten wird. Eine Reservierungsvereinbarung ist für Käufer und Verkäufer im Gegensatz zum Vorvertrag nicht bindend.
Wenn die Finanzierung feststeht und sich Käufer und Verkäufer geeinigt haben, kann von einem Notar ein Kaufvertrag aufgesetzt werden. Im Kaufvertrag sind die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer geregelt. Wichtige Punkte im Kaufvertrag sind:
Der Kaufvertrag wird von Käufer und Verkäufer unterschrieben und vom Notar beurkundet. Nach der Unterschrift des Kaufvertrags wird im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen, mit der die Immobilie für den Käufer reserviert ist. Eventuelle Grundschulden des Verkäufers werden gelöscht, für den Käufer wird die neue Grundschuld eingetragen. Der Kaufvertrag wird beim Finanzamt an die Abteilung für Grunderwerbssteuer gemeldet. Die Immobilie geht an den Käufer über, wenn der Kaufpreis bezahlt wurde.
Der Notar erhält eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, nachdem der neue Besitzer die Grunderwerbssteuer gezahlt hat. Nun erfolgt die endgültige Umschreibung der Immobilie im Grundbuch. Der Käufer wird rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie.
Käufer von Immobilien müssen viele Aspekte beachten. Die Immobilie muss zu den persönlichen Verhältnissen passen. Die Finanzierung muss geplant werden. Dabei kommt es auf Kreditsumme, monatliche Raten und Art des Darlehens an. Ein Bausachverständiger oder Gutachter kann bei der Besichtigung der Immobilie dabei sein und den potenziellen Käufer über eventuelle Mängel oder Sanierungskosten beraten. Ein Kaufvertrag sollte erst abgeschlossen werden, wenn die Finanzierung feststeht. Er wird notariell beurkundet. Wer schnell die geeignete Immobilie finden möchte, kann einen Makler beauftragen.
Wer sich noch unsicher übe den Immobilienkauf ist, findet hier vielleicht die Antwort auf seine Frage.
Die Maklerprovision ist von demjenigen zu zahlen, der den Makler beauftragt. Das kann der Verkäufer, aber auch der Käufer sein. Wenn der Makler sowohl den Käufer als auch den Verkäufer vertritt, wird eine Doppelprovision vereinbart, die von beiden Parteien in der gleichen Höhe gezahlt wird. Die Maklerprovision fällt nur an, wenn der Kaufvertrag zustande kommt.
Im Internet stehen kostenlose Immobilienfinanzierungsrechner zur Verfügung. Mit ihnen lassen sich verschiedene Möglichkeiten bezüglich Kreditsumme, Laufzeit und Tilgungsraten durchspielen.
Nachdem der Kaufvertrag vom Notar aufgesetzt wurde, haben Käufer und Verkäufer in der Regel 14 Tage Zeit, um ihn zu prüfen und eventuell Änderungen vornehmen zu lassen. Erst danach erfolgt die Unterzeichnung des Kaufvertrags und die notarielle Beurkundung.
Quellen:
https://www.homeday.de/de/blog/tipps-fuer-immobilienkaeufer/
https://www.postbank.de/themenwelten/bauen-wohnen/artikel_immobilienkauf-10-nuetzliche-tipps.html
https://ratgeber.immowelt.de/tipps-fuer-immobilienkaeufer.html
https://www.drklein.de/immobilienkauf.html
https://www.drklein.de/wer-zahlt-maklergebuehren-hausverkauf-faq.html
https://www.viafinanz.de/tipps-immobilienkauefer
https://baugutachter-illner.de/hilfe-immobilienkauf/
https://www.berliner-sparkasse.de/de/home/privatkunden/immobilien/ratgeber/volltilgerdarlehen.html
https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilie/Kauf-einer-bestehenden-Immobilie
